持家vs賃貸 No.1 ・・・ファイナンシャルプランナーの視点から

公示価格はここ4年間連続して下落しています。平成19、20年に若干上昇に転じましたが、バブル崩壊後の平成4年以降の20年間は一貫して下落しているというのが実感ではないでしょうか。バブル前後に戸建やマンションを買った団塊世代以降は住宅ローンに苦しめられました。

しかし、住宅ローンが完済すると老後の家賃返済をしなくて済むし、「終の棲家」があるというのが唯一の安心感になっています。但し、老朽化による建て替え、リフォーム、固定資産税、管理費、駐車場代等、棲家を維持管理するのもそれなりに費用がかかります。

持家の場合、通常、20~35年相当の長い期間、住宅ローンの返済が続きます。その返済額は期間や金利によって違ってきますが、2,000万円の借入をすれば、金利3%、25年返済で凡そ毎年150万円、総返済額3,750万円位になるとします。

余談ですが、住宅ローンの返済割合は年収の25%以下でないと返済が厳しいと言われていますが、毎年150万円返済する場合は年収が600万円以上必要になります。

また年収倍率で考えると年収の5倍位までのローンを組むことが可能と言われた頃もありました(バブル期は10倍前後までありました)。この場合、3,000万円のローンを組むことになりますが毎年200万円支払うことになり、先程の返済割合は33%にもなり危険水準です。

一方、賃貸の場合ですが、2,000万円相当の戸建てやマンションの家賃は10万円と仮定すると年間120万円かかり25年間で3,000万円の支払になります。持家と比較すると年間30万円、25年間で750万円の得になります。保有資産の下落リスクはありませんし、家賃相場の変動率は少ない環境が続いていますから、経済合理性はありそうです。

次に維持管理費ですが、賃貸は更新料も廃止に向かっていますので殆どありません。これに対し持家の場合は固定資産税、火災保険料、修繕費(屋根、外壁、キッチン・水周りの修理等)の維持管理費とベットタウンからの通勤費や通勤時間も賃貸派よりは多くかかります。そして、デフレ、少子超高齢化による地価下落リスクがあります。

住宅ローンを払い終える前に戸建ての場合は建物の評価は無くなってしまいますが、土地の評価だけが残り、これが資産・財産になります。マンションも耐久年数が長いので評価は出ます。仮に25年後の土地の評価が1,000万円あれば維持管理費を考慮しなければ賃貸の総費用3,000万円に対し、持家住宅ローン支払額3,750万円から土地評価1,000万円を控除すると2,750万円となり、賃貸より250万円負担が少なくなります。しかし、先程申し上げた維持管理費を考慮すると賃貸の方がまだ得のように思えます。

但し、この計算は25年間の居住した場合を前提にしていますので、それ以降の居住経費を考慮していません。
25年後、親から相続を受ける不動産がある場合や、いずれ田舎に帰る可能性がある人は、賃貸で十分ではないかと云う気がします。

反対に、「終の棲家」を得たい人は持家の方がいいかも知れません。但し、将来の地価下落リスクやハザードマップの対象となる危険性等で資産価値が確保できないことも想定しておくべきと思います。予想に反して、持家がある地区が値上がりでもすることがあれば極めて幸運の持ち主と云えるかもしれません。

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