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zoom RSS 金融円滑化法 出口戦略 サービサー活用をNo.3

<<   作成日時 : 2012/08/31 14:58   >>

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半年前に知合った風水師の先生が不動産の再生事業に取組みたい、活用されていない不動産や競売事件になった物件に投資し、風水の力で蘇らせたい、と意欲を語っていました。しかし、霊感があるため相談に乗るとくたくたになってしまうそうで、また、一度相談を受けると頼られ過ぎてストーカー的な行為に走る依頼者もいて、マンパワーの限界もあり、事業化は難しそうでした。私はこれを「事業再生」という括りに入れていいのかと思いましたが、新しい付加価値を創出する意味では再生なのでしょう。

サービサー業界でも不動産担保付債権を中心に事業展開を行っている業者があります。不動産は商業用(コマーシャル・モーゲージ)と住宅用(レジデンシャル・モーゲージ)に大別されますが、不動産投資信託のREITが盛んに設立された頃、マンション等を建設すれば個別に販売することなくREITへ一括譲渡できましたから、デベロッパーが絶好調でした。

但し、4年位前にリーマンショックで、途端に不動産の買い手がいなくなり、デベロッパーや建設会社から破綻する企業が続出しました。しかし、建設中断物件を引き継ぎ、完成を目指す再販マンション業者が登場して来ました。しかし、売れ残った販売用不動産も多数あります。

1年ほど前、サービサー子会社を持つ上場不動産ベンチャー会社の社長と話しをする機会があり、「今の不動産再生案件は小粒になった」ので取扱ううまみが減った旨の発言がありました。新興の不動産ベンチャー会社はREITの導入とともに急成長しましたし大型の商業施設にも投資していましたので、不動産の仕入れ機能としてサービサーを活用していました。よって債権そのものには関心が薄かった様ですし、通常の企業再生や「事業再生」には取組んでいませんでした。

不動産評価は取引事例価格、収益還元価格等の算定方法がありますが、公示価格等の不動産の価格指標は低迷していますので不良債権化した対象不動産についている被担保債権が評価額を圧倒的に超えているのが殆どです。よって債権の何割以下しか回収できません。通常、金融機関は担保処分まで実施し、残った無担保債権(ポンカス債権)をサービサーに譲渡していましたが、金融円滑化法以後は債務者企業が営業を続けていればポンカス債権も譲渡せずに保有しています。

このため今後、担保付不動産がサービサーに譲渡される場合はキャッシュフローを生まない商業用施設、敷金・建設協力金、占有関係に問題があるもの等の換価処分が難しい物件になると思われます。また、駅周辺の街のシンボル的な店舗施設、病院なども出てくる可能性があります。

金融円滑化法の出口戦略として5年の時限立法で発展的解消される予定だった企業再生支援機構を存続させることが取りざたされていますが、地域再生ファンドも含め、公的な債権買取機関を創設すると金融機関も窮境事業者も救われるとのイメージだけが先行します。

ソフトランディング策として支援機構やファンドへ債権譲渡し、再生を図るという考えです。しかし、実務の段階で、債権のデューデリジェンスをどう算定するのか債権者間で利害が対立し、買取機関が高い査定をすると回収不能部分、つまり二次ロスが出ると税金負担に繋がりますし、一方、金融機関が引当不足だとそちらにも損失が出ます。

実際、被災地の二重ローン債務免除制度もうまく活用されていないようです。弁済計画期間が5年以内と短すぎるため、それを不安視する被災者を金融機関がリスケへ誘導しているのではとの批判もあります。また、肝心の企業再生支援機構は日本航空の支援をしましたが、それ以外は限界があったと言われています。そのひとつが支援後3年以内に生産性向上と財務健全化の基準を満たすことという条件があります。大幅な債権放棄を伴う民事再生でも再建計画は5〜8年と永くなっていますから、3年でのV字回復は困難を極めます。

また中小企業支援協議会は従来から支援機能を果たしています。今回も二次対応完了(再生)を3000件にアップする意欲的な目標を掲げています。しかしリスケ中心であり、マンパワー的にも限界があります。中小企業の8割が赤字で最低でも2割がリスケ申請していると言われていますから、残念ながら、レスキューの対象企業は限られているのです。

そうしたこともあり、私は、金融円滑化法の出口戦略としてサービサーを活用すべきと提言しています。
サービサーの位置づけにつき、金融庁はH23.4の監督指針で経営再建計画が未策定、または未達成先で債務整理等や自主廃業の選択肢をアドバイスするとき(支援打ち切り)、サービサー等との連携を図るとしています。しかし、再生の可能性が残されているのであればサービサーへの活用も図るべきと思います。

まず、サービサーは自己責任で、債権買取(投資機能=ファンド)が出来ます。金融機関が債権譲渡する場合は、競争入札になりますので譲渡価格面での透明性もあります。企業価値が少なく再生の可能性も低くければ譲渡価格は安くなります。しかし、反対に企業価値が高く、再生の可能性も高い場合は当然高くなります。高すぎればサービサーは投資しなければいいだけです。場合によっては地域再生ファンドも入札に参加するようにすればいいでしょう。

また、第三者としての企業評価をした債権者がターンアラウンドマネジャーとして経営をモニタリングすることになりますので、窮境事業者の経営に刺激を与えます。しかし、経営責任を追及するかは別問題であり、商事債権まで債権放棄する必要もありません。そして再建後、地元の地域金融機関等からエグジットファイナンスを出してもらい、そこでサービサーに利益が出れば納税が出来ます。

現在、私はフリーの立場ですので窮境事業者からだけではなく、金融機関或いはサービサーからのコンサルタントも行えますので、ご相談をお待ちしています。

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