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zoom RSS 持家vs賃貸 No.2 サービサー視点から住宅ローンを考える

<<   作成日時 : 2012/09/28 23:24   >>

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中小企業金融円滑化法は企業向けだけではなく住宅ローン利用者も対象としています。もともと住宅融資支援機構(旧住宅金融公庫)では被災したり、失業したりして、ローンの返済が難しくなった場合、返済期間の延長(リスケ)に応じていました。

金融円滑化法ではその趣旨も取り入れ住宅ローンの返済猶予を認めているのですが、単に返済期限を先延ばしするだけで元本や利息の減免はありません。逆に借入期間が長くなるため保証会社の保証料が増加したり、団体生命保険の保証料がアップしたりしますので、利用者はそのデメリットも受け入れることになります。

また、個人版民事再生法では消費者金融等の無担保・既存債権は大幅に減免出来ますが、住宅ローン部分は約定返済どおりしなければなりません。よって、いずれも住宅ローン債権者、つまり銀行等の元本を毀損させず、果実(利息)も得られますので、債権者の損失が発生しないような仕組みになっていると云えます。

被災地の二重ローン問題にしても、金融円滑化法にしても、国(政治や行政)は窮境状態にある国民を救済のために手を差し伸べていますよとアピールしていますが、実務レベルの運用を厳しくして使い勝手の悪い運用で、利用者の申請を制限している気がするのは私だけではないと思います。

しかし、返済を遅延すると債権者から競売申立され、落札後は引渡命令が出ますので、持家を手放し退去せざるを得ない最悪の状態になります。また、競売になれば落札価格も通常の流通価格より大幅に低下しますので、担保処分しても多額の住宅ローンの債務が残ってしまいます。ここまで来れば実質破綻状態ですから、自己破産を申請して再出発を図るべきでしょう。ここからがセーフティーネットが適用されることになります。

さて、「持家と賃貸 No.1」で述べたように資産デフレ時代で家賃が高止まりしている経済環境であれば35年先までの長きに亘る将来的な返済能力を熟慮してまで、住宅ローンを組む必要はないのですが、更なる先の老後の不安もあり(賃貸派でも高齢者専用賃貸住宅を利用する方法もありますが)、低金利であれば家賃を払うよりも持家を購入する方がベターとの考え方が根付いています。

金利が安い、住宅ローン減税制度がある、頭金がなくてもローンが組める等々、不動産業界や金融機関を梃入れし、景気を刺激するための政策面が間断なく実施されています。当然、内需拡大策は必要ですから、当然かもしれませんが、少子超高齢化で新築住宅戸数も70万戸と昔の半分で、中古住宅の流通も低く、かつ空家が増え続けています。

また、若者の正社員雇用が難しく、将来的に安定的かつ収入が上昇する訳でもなく、生涯未婚率も高くなっていますから、ファミリータイプ住宅への購買層は減少している気がします。年収が高くなければ中古住宅の取得が増えてくればいいのですが・・・。

でも、何故、銀行は低金利で頭金がない焦げ付きリスクの高い住宅ローンを躍起になって増やそうとしているのでしょうか?

一つはお金を貸付する先がないからです。銀行は国民から集めたお金を投資・運用して利ザヤを稼ぐのですが、金融円滑化法終焉もあり中小企業の倒産リスクが昂じています。よって、貸付先のゲットが個人(リテール)に向かっています。カードローン、個人貸付もこれが背景にあります。

もうひとつは銀行が組んだ住宅ローンは銀行そのものが貸付する場合と住宅金融支援機構の代理貸付があります。つまり、銀行は住宅ローンを住宅金融支援機構に譲渡し、機構はフラット35(不動産流動化)を機関投資家に販売しているのです。よって、このまま地価が下落してしまうと、将来、サブ・プライムローン問題を引き起こす可能性があるのです。

今の、銀行の住宅ローンはフィービジネスであり、将来のデフォルト・リスクを回避しています。このため審査基準が緩くなる危険性を孕んでいます。そうしたことから、私は、中小企業向けの緊急保証制度で保証協会頼りに軸足を移したスキームと同様の展開が行われている気がしています。

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レイバン メガネ
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レイバン メガネ
2013/07/05 17:42

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